港樓之思考藝術

自從搬家到Blogger後，旁邊多了一班財自或投資界的博客，日子久了，耳濡目染下，也學人說三道四，胡說八道一下好了。

圖片取材自網絡
有關港樓之話題，眾說紛紜，在旺市時就不斷聽到GOGOGO，在淡市時就NONONO，加上傳媒日夜渲染，這個看似人生大事的重要議題，卻變成三姑六婆八公AA的茶餘飯後話題，在香港看似是必然，其實是香港政府多年來做成既可悲又愚民的一項德政~~

不過，與其花時間怪政府過去不作為，怪世界太殘酷，怪這怪那，不如活在當下，看清未來，為自己盤算一下目前手上的籌碼，為自己，為身旁的人好好地計劃一下，再決定如何走下去吧。

首先，由於近日已有數篇討論，看倌如有空了解前因後果，請移玉步:

譚兄: 買樓好唔好 Part1 Part2 Last
三兄: 瘋狂的磚頭系列 (九)：昨日大嶼 與 明日大嶼  磚門讀數
快兄: 點解上一代咁熱愛買樓?

在下不談深入的數據，只想記下有關港樓之思考方向和應對藝術:

首先，香港作為繁華的國際大都會亞洲金融中心洗錢基地走資天堂
錢進錢退來去自如，搵食者眾，錢多資產價格自然比較易舞高弄低。

相比東南亞各國及其他地方，港樓有香港少自然災害低稅率及簡潔稅制的好處，保存資產相對較為安全，長時間既投資需要的是比較穩定既政權才會讓人安心，但另一方面，在香港的自由也日益受到限制，三十年後，海外投資者還可否自出自入五十年不變已經由逗號變為問號，當然相比泰國緬旬馬拉隔幾年又變一次天又有軍方介入政權的相對可能是安全了一些，但價格的差距又已經Price-In了。

一個城市的資產價格升跌，某程度上也要看其經濟發展，多得每日多送百五個落黎，再加上專才和大批五毛進駐，令土地問題越來越大，所以也令人擔心不買以後沒地方住就要訓街，所以多了一堆所謂剛需盲目入市。

(走出傷港，參考一下另一個金融業發達的國家吧）
Average house prices, January 2005 to December 2017

source: http://landregistry.data.gov.uk/

但其實租金市場可以跟資產市場分開來看，只要你有足夠的生存能力，就自然可以留下來。因為跟租金掛勾的是地方經濟和通脹，只要你搵到既錢足夠多，基本上是各區任揀，其實沒有什麼擔心可言的。

換個角度看，港人一般都不能安居樂業，所以樓才被看得那麼大，如果每況愈下，那衣食住行就會繼續貴下去，但如果你已經搵得夠多，那一兩三萬的租金根本不算什麼，以海港城及半山的Apartment為例，也不過是十萬一個月，再不然日日住酒店也有數得計，更不用煩漏水維修圍標等事。

以投資角度看，港樓是一個對沖美元的低息高槓桿工具，按揭目前競爭大所以優惠也多，定期轉按可以稍稍回血，但這又未必是人人適合玩的遊戲，因為壓力測試+按揭保險又把不少人拒諸門外，加上各項辣招鎖盤減低流動性，總的來說算是易守難攻的投資工具吧。
一句到尾，其實大家在港買樓又殘又舊又細又貴係一個攬炒行為，不過人太多個個傻你爭我搶都係人之常情港人心聲，最後所以結果如何也是閣下自理，只是入場前宜計清楚心態擺正就比較容易守到尾，看倌們不妨退後一步思前想後細看未來吧。

放眼世界，港樓未必是必要的，如果要對沖租金洗費，物業資產升值風險種種，英國、日本、美國也可以考慮，也是比較成熟的市場，當地也有不少公司幫忙管理，稅務法律等也清楚透明。究竟香港會不會變為另一個倫敦翻版，當地人要不斷向外移，富人外來人逐步取而代之呢，這個筆者不敢說，但天在做人在看，也許三十年後我們就會開始移民火星，到時究竟留下來的是什麼人也是未知之數呢~~